原標(biāo)題：“帶押過戶”新規(guī)有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)活力

來(lái)源：金融時(shí)報(bào)

原標(biāo)題：“帶押過戶”新規(guī)有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)活力

來(lái)源：金融時(shí)報(bào)

受訪專家認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”新規(guī)出臺(tái)能夠起到“一舉三得”的積極效果：一是縮短二手房交易周期，有利于置換改善住房需求者盡快收回資金；二是節(jié)省過橋資金成本，降低“過橋貸”可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；三是有助于盤活二手房市場(chǎng)，提振市場(chǎng)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。

本報(bào)記者 徐貝貝

日前，自然資源部聯(lián)合中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），其中指出，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)亍皫а哼^戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點(diǎn)帶面，積極做好“帶押過戶”政策落實(shí)。

《金融時(shí)報(bào)》記者了解到，以往居民在出售住房時(shí)需事先結(jié)清銀行貸款、解除房屋抵押。為在短期內(nèi)還清房貸，售房人往往需要多方籌措資金，甚至借助高息、高風(fēng)險(xiǎn)的“過橋貸”。實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”后，居民在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無(wú)需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)。

多位受訪專家認(rèn)為，這一舉措能夠起到“一舉三得”的積極效果：一是縮短二手房交易周期，有利于置換改善住房需求者盡快收回資金；二是節(jié)省過橋資金成本，降低“過橋貸”可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；三是有助于盤活二手房市場(chǎng)，提振市場(chǎng)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。

推動(dòng)二手房交易降本提效

“帶押過戶”是指依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定”的規(guī)定，在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無(wú)需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

根據(jù)《通知》，“帶押過戶”主要適用于在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款，且按揭貸款當(dāng)前無(wú)逾期。

推行“帶押過戶”，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買賣雙方而言有哪些好處？記者了解到，“帶押過戶”未實(shí)行前，在賣方未還清貸款、抵押尚未解除，買方也要申請(qǐng)貸款購(gòu)房的情況下，賣方需要自行籌集資金還清貸款、辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押注銷，然后才能辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、申請(qǐng)新貸款、辦理抵押權(quán)登記。也就是說，結(jié)清現(xiàn)有房貸是之前賣房過戶必須的前置程序，不僅成本高且流程較為繁瑣。而實(shí)施“帶押過戶”后，住房交易雙方可以在原抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，有效克服了傳統(tǒng)方式下交易成本高、時(shí)間長(zhǎng)、流程復(fù)雜等問題。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者：“‘帶押過戶’可以簡(jiǎn)單理解為使用買方的資金償還賣方的貸款，賣方無(wú)需再為提前結(jié)清貸款而籌措資金。”在此過程中，交易資金由銀行進(jìn)行全程監(jiān)督，能夠有效保障交易安全性。

“二手住宅‘帶押過戶’政策落實(shí)有利于提升二手房交易活躍度。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)《金融時(shí)報(bào)》記者表示，這種交易方式可以一定程度上降低交易成本、減輕交易風(fēng)險(xiǎn)，簡(jiǎn)化二手房交易流程，縮短交易周期，活躍二手房交易市場(chǎng)，促進(jìn)換房需求加快釋放，從而進(jìn)一步對(duì)新房市場(chǎng)形成一定支撐。二手房“帶押過戶”政策的進(jìn)一步推進(jìn)和擴(kuò)圍對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生積極作用。

以浙江省為例，自2023年1月全面部署推出二手房交易“帶押過戶”新模式以來(lái)，初步統(tǒng)計(jì)全省已辦理1000余筆業(yè)務(wù)，總交易金額達(dá)到95.4億元，涉及按揭交易金額約48.5億元，給群眾和企業(yè)節(jié)省過橋資金約47.3億元。二手房交易過戶全流程環(huán)節(jié)由改革前的15個(gè)縮減到9個(gè)，全流程耗時(shí)從改革前的至少30天乃至60天壓縮到最多15天。

省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)

《通知》指出，要推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；要推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；要推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)拓展。實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務(wù)。

實(shí)際上，早在《通知》出臺(tái)之前，已有多地試水二手房“帶押過戶”模式。據(jù)悉，目前全國(guó)有15個(gè)省份100多個(gè)地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。

陳文靜表示，目前各地“帶押過戶”個(gè)人業(yè)務(wù)居多，主要針對(duì)二手住宅交易。部分地區(qū)，如東臺(tái)、平頂山，將“帶押過戶”業(yè)務(wù)擴(kuò)展至工業(yè)項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，進(jìn)一步簡(jiǎn)化企業(yè)間交易流程，有效解決了在押不動(dòng)產(chǎn)交易過戶中“轉(zhuǎn)貸”辦理時(shí)間長(zhǎng)、交易風(fēng)險(xiǎn)高、資金負(fù)擔(dān)重等問題。

做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”被視為當(dāng)前加快推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)步回升的重要舉措之一。業(yè)內(nèi)專家表示，預(yù)計(jì)短期將有更多城市跟進(jìn)落實(shí)相關(guān)舉措，推廣“帶押過戶”模式。

3月31日，北京市正式啟動(dòng)存量住房交易“帶押過戶”模式。北京銀保監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)個(gè)人存量住房交易“帶押過戶”有關(guān)工作的通知》。居民在出售在京住房時(shí)不再需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款，可在原抵押權(quán)不解除的情況下直接辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，極大便利居民住房交易，降低交易成本。

目前已形成三種“帶押過戶”模式

據(jù)了解，地方在實(shí)踐探索中，主要形成了三種“帶押過戶”模式。

模式一：成都、武漢、珠海、清遠(yuǎn)等城市采用的新舊抵押權(quán)組合模式。通過借新貸、還舊貸無(wú)縫銜接，實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。

模式二：江蘇、重慶、濟(jì)南、深圳、福州等地采用的新舊抵押權(quán)分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時(shí)辦理舊抵押權(quán)注銷登記。

模式三：廣州、青島等地采用的抵押權(quán)變更模式。通過抵押權(quán)變更實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。

《通知》指出，各地要結(jié)合本地實(shí)際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實(shí)踐不斷豐富發(fā)展。

以北京市“帶押過戶”模式為例，這一模式一是能夠兼容跨行貸款。購(gòu)房人可以選擇售房人房貸所在銀行辦理貸款，也可以選擇其他開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行辦理貸款，還可以不用貸款、直接全款購(gòu)買貸款未結(jié)清的住房。二是最大程度降低交易成本。無(wú)須第三方機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保或其他服務(wù)，銀行也不得向客戶收取額外擔(dān)保費(fèi)或服務(wù)費(fèi)。三是多部門協(xié)同提升交易便利度。北京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心可實(shí)現(xiàn)住房轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)變更登記“一個(gè)入口、兩筆業(yè)務(wù)、合并受理、同時(shí)登簿”，買賣雙方所需共性材料不必重復(fù)提交，

在推廣“帶押過戶”模式過程中，也要注意防范風(fēng)險(xiǎn)。為此，《通知》要求，上述模式中，尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)各地積極引入預(yù)告登記，通過預(yù)告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。

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