原標(biāo)題：濟(jì)南熱點(diǎn)區(qū)域樓盤(pán)去化率高

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)

業(yè)內(nèi)人士指出,房貸利率下調(diào)后,樓市或迎來(lái)“小陽(yáng)春”。展望后市,2022年濟(jì)南樓市不會(huì)過(guò)熱,“房住不炒”依然是主基調(diào),但會(huì)出現(xiàn)區(qū)域差別

◆導(dǎo)報(bào)記者 劉勇 濟(jì)南報(bào)道

隨著房貸利率的下調(diào),濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一波回暖。銷售數(shù)據(jù)顯示,上周(3月14日-3月20日)濟(jì)南共計(jì)成交新房1272套,環(huán)比上漲67.56%,成交均價(jià)17352元/㎡,環(huán)比上漲2.65%。

受訪的業(yè)內(nèi)人士指出,房貸利率下調(diào)后,樓市或迎來(lái)“小陽(yáng)春”。展望后市,2022年濟(jì)南樓市不會(huì)過(guò)熱,“房住不炒”依然是主基調(diào),但會(huì)出現(xiàn)區(qū)域差別。“熱點(diǎn)區(qū)域的樓盤(pán)在去化率上會(huì)比非熱點(diǎn)區(qū)域要高一些。”房地產(chǎn)分析師蘇鵬向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)道,“未來(lái)區(qū)域差別將成為新風(fēng)向。”

房貸利率5%左右

3月24日,經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者趕到位于濟(jì)南東站附近的一新建樓盤(pán),或許是工作日,售樓處顯得比較冷清。偌大的展廳內(nèi)沒(méi)有客戶,只有幾個(gè)銷售顧問(wèn)站在一起聊天。

看到經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者走進(jìn)展廳,銷售人員忙上前,并向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者詳細(xì)介紹了該樓盤(pán)的情況,以及公司推出的一些優(yōu)惠政策。

在談及貸款問(wèn)題時(shí),該銷售人員表示,目前濟(jì)南首套房貸款利率在4.9%至5.15%之間,二套房貸款利率在5.40%上下。“和我們合作的銀行最低也能給到4.9%,但是你能不能拿到要看資質(zhì)。”該銷售人員表示。

同樣的情況也出現(xiàn)在濟(jì)南市CBD片區(qū)的一家樓盤(pán)。銷售顧問(wèn)告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者,他們與多家銀行都有合作,“首套房貸款利率是4.95%,二套房是5.15%。”

濟(jì)南一家商業(yè)銀行個(gè)貸部經(jīng)理張斌告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者,4.9%的利率并不是所有人都能拿到的。“一方面和銀行合作的樓盤(pán)很多,一個(gè)樓盤(pán)一個(gè)價(jià)格。同一個(gè)買(mǎi)房人,可能在A樓盤(pán)能拿到4.90%的房貸利率,而在另外一個(gè)樓盤(pán)可能最低拿到4.95%甚至5%的房貸利率。”張斌說(shuō)道,“只是說(shuō)最低,而且貸款人能不能拿到要看提交的資料是否符合銀行的要求。”

近期在歷城區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套住房的市民穆克告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者,他購(gòu)買(mǎi)的住房所在樓盤(pán)雖然房貸利率最低可以到4.9%,但他沒(méi)享受到。“可能是我的條件不符合吧。”穆克說(shuō)道,“雖然沒(méi)享受到最低,但4.95%也可以,比去年年底的5.3%強(qiáng)多了。”

而和穆克購(gòu)買(mǎi)同一小區(qū)的梁金娣則享受到了最低的房貸利率。“我拿到了4.9%的房貸利率,而且放款速度也挺快,不到一個(gè)星期就走完流程了。”梁金娣說(shuō)道。

據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者測(cè)算,當(dāng)首套房的貸款金額為100萬(wàn)元,貸款利率5.3%,還款方式選取30年等額本息,月還款額為5553.05元；而貸款利率降至4.9%后,相同的情況下月還款額為5307.27元,相差245.78元。如若不提前還款,30年總利息差額為88480元。

“小陽(yáng)春”初現(xiàn)

隨著房貸利率的下調(diào),樓市也迎來(lái)了一波小陽(yáng)春。

數(shù)據(jù)顯示,3月14日-3月20日,濟(jì)南新房成交面積14.43萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲67.56%,成交均價(jià)17352元/㎡,環(huán)比上漲2.65%。

“最近看房的客流的確有所回升,可能是放款速度的加快疊加當(dāng)前部分利好政策的影響。雖然沒(méi)有去年同期那么熱鬧,但確實(shí)能感覺(jué)到市場(chǎng)在慢慢回溫。”上述樓盤(pán)的銷售顧問(wèn)向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示。

“進(jìn)入3月份后,隨著房貸利率下調(diào),看房的人越來(lái)越多,成交量也上來(lái)了。”濟(jì)南一家樓盤(pán)的銷售總監(jiān)張博說(shuō)。在張博看來(lái),除了房貸利率下調(diào)的原因外,部分區(qū)域二手房和新房的價(jià)格倒掛,讓不少想買(mǎi)二手房的市民將目光轉(zhuǎn)向了新房。“新盤(pán)的價(jià)格從最初的每平方米1.6萬(wàn)元左右降到了1.3萬(wàn)元左右,而周邊二手房的價(jià)格每平方米的售價(jià)都在1.4萬(wàn)元到1.5萬(wàn)元之間。此外,二手房買(mǎi)賣中需要繳納不菲的稅費(fèi)和中介費(fèi)。這些因素也讓許多原本想購(gòu)買(mǎi)二手房的市民有了購(gòu)買(mǎi)新房的意向。”

張博告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者,趁著小陽(yáng)春,他們公司決定加大促銷力度,通過(guò)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷策略來(lái)提振銷售。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),隨著小陽(yáng)春的出現(xiàn),各個(gè)樓盤(pán)也加大開(kāi)盤(pán)力度。僅在上周(3月14日—3月20日)濟(jì)南就有13個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)加推,累計(jì)推出了近千套住宅,最低的推出了22套,最高的則推出了212套住房。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者還發(fā)現(xiàn),在加推的同時(shí),各項(xiàng)目還加大了折扣力度。

在歷城區(qū)的一個(gè)樓盤(pán),銷售顧問(wèn)告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者,一次性付款可以享受9.5折優(yōu)惠；貸款的話,首付低于80%的可以享受9.8折優(yōu)惠,首付高于80%的可以享受9.7折優(yōu)惠。“當(dāng)然,如果簽訂意向書(shū)的話,還可以再去申請(qǐng)一定幅度的優(yōu)惠。”

蘇鵬告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者,大多數(shù)在售樓盤(pán)對(duì)一次性付款的客戶能給到9.5折左右的優(yōu)惠,貸款9.8折的優(yōu)惠。不過(guò)也有開(kāi)發(fā)商給出的優(yōu)惠政策相對(duì)較大,貸款買(mǎi)房可以享受9.5折,一次性付款則可以享受到9.3折。

“有些樓盤(pán)不明著降價(jià),會(huì)通過(guò)推出特價(jià)房甚至是工抵房的名義進(jìn)行促銷。”蘇鵬解釋說(shuō),“目前市場(chǎng)上大多數(shù)工抵房都是開(kāi)發(fā)商變相降價(jià)的說(shuō)辭。為了不讓之前在價(jià)高時(shí)買(mǎi)房的購(gòu)房者退房,部分開(kāi)發(fā)商會(huì)用工抵房的說(shuō)辭來(lái)進(jìn)行銷售,這樣一方面加快了銷售節(jié)奏,另一方面也避免了購(gòu)房者維權(quán)。”

區(qū)域差別或成新風(fēng)向

截止到2022年2月底,濟(jì)南主城區(qū)商品住宅存量1045萬(wàn)平方米,受成交量縮減的影響,出清周期持續(xù)延長(zhǎng),2月底出清周期延長(zhǎng)至19.1個(gè)月,較1月底擴(kuò)大2.6個(gè)月。

“盡管有所回暖,但房住不炒的主基調(diào)不變,未來(lái)的變化就是區(qū)域性差別。”蘇鵬說(shuō),“熱點(diǎn)區(qū)域的樓盤(pán)在去化率上會(huì)比非熱點(diǎn)區(qū)域要高一些。”

持有同樣觀點(diǎn)的,還有濟(jì)南市某樓盤(pán)的項(xiàng)目經(jīng)理馮澤瑞。

實(shí)際上,區(qū)域差別的情況已經(jīng)在上周加推的項(xiàng)目上有所體現(xiàn)。上周加推的13個(gè)項(xiàng)目中,大多數(shù)項(xiàng)目當(dāng)天的去化率都不是很高,但也有項(xiàng)目的去化率相當(dāng)不錯(cuò)。

其中,歷下區(qū)的2個(gè)項(xiàng)目中,一個(gè)項(xiàng)目推出了68套,當(dāng)日成交52套；而另外一個(gè)項(xiàng)目推出了72套,當(dāng)日僅成交5套。

同樣的情況也出現(xiàn)在歷城區(qū),A項(xiàng)目推出了40套,當(dāng)日成交2套；B項(xiàng)目推出了72套,當(dāng)日成交9套。另外一個(gè)項(xiàng)目推了106套,當(dāng)日成交72套。而槐蔭區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目推出了212套,當(dāng)日僅成交5套。

蘇鵬向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析,每個(gè)樓盤(pán)面臨的情況有所不同。“比如有些樓盤(pán)價(jià)格比較高。現(xiàn)在濟(jì)南很多新房的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到2萬(wàn)元/平方米左右。對(duì)于一些重點(diǎn)核心區(qū)域,兩三萬(wàn)元的樓價(jià)并不算貴。但對(duì)于更多一般區(qū)域的樓盤(pán)來(lái)說(shuō),2萬(wàn)元的價(jià)格是個(gè)很高的門(mén)檻兒,不少買(mǎi)房人即使想買(mǎi)也買(mǎi)不起。另外,還有一些樓盤(pán)區(qū)位一般,即使價(jià)格讓很多買(mǎi)房人能夠接受,但買(mǎi)房人興趣也不大。”

“簡(jiǎn)單地說(shuō),還是供需關(guān)系的原因。現(xiàn)在濟(jì)南市場(chǎng)供需極度短缺的狀況有所緩和,某些樓盤(pán)去化率回歸是個(gè)正常現(xiàn)象。”馮澤瑞表示。

在馮澤瑞看來(lái),今年下半年,這種分化將加劇。“目前濟(jì)南的樓盤(pán)在300個(gè)左右,但今年下半年大概有50個(gè)新樓盤(pán)入市,為了爭(zhēng)奪市場(chǎng),開(kāi)發(fā)商在定價(jià)機(jī)制上也會(huì)有所考慮,降價(jià)是在所難免的。”

在蘇鵬看來(lái),對(duì)于一些地段不太好,開(kāi)發(fā)商操盤(pán)能力又一般的樓盤(pán),在銷售方面將會(huì)面臨一些壓力。

“熱點(diǎn)區(qū)域恒熱,區(qū)位差的區(qū)域也會(huì)越來(lái)越‘冷’,這將是新風(fēng)向。”蘇鵬表示。

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