原標(biāo)題：活躍樓市 多地推行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”

來(lái)源：中國(guó)商報(bào)

原標(biāo)題：活躍樓市 多地推行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”

來(lái)源：中國(guó)商報(bào)

本報(bào)記者 王彤旭

近日，江蘇省自然資源廳、江蘇省地方金融監(jiān)管局等五部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在全省推進(jìn)“帶押過(guò)戶(hù)”提升不動(dòng)產(chǎn)登記與金融便民利企服務(wù)水平的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)通知），明確將在江蘇省內(nèi)全面推行不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”。

實(shí)際上，江蘇省并非唯一“吃螃蟹的”。中國(guó)商報(bào)記者注意到，深圳、濟(jì)南等許多城市均已開(kāi)始提供不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”服務(wù)。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，該政策的推行可簡(jiǎn)化交易流程，縮短交易時(shí)間，有效降低二手房交易的成本和資金風(fēng)險(xiǎn)，更好地保障交易雙方和抵押權(quán)人的利益。也有聲音稱(chēng)，從中長(zhǎng)期來(lái)看，該政策有助于為二手房交易市場(chǎng)注入新活力。

盤(pán)活二手房交易

帶押過(guò)戶(hù)是指在抵押的不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)過(guò)程中，無(wú)需先還貸解押再辦理過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)移，買(mǎi)賣(mài)雙方與貸款銀行簽訂協(xié)議后，即可申請(qǐng)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移等相關(guān)登記事項(xiàng)。

在傳統(tǒng)存量房交易過(guò)程中，若房屋貸款尚未結(jié)清，需賣(mài)方提前籌措資金還清貸款，解除原有抵押，才能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。此外，因交易流程較長(zhǎng)，買(mǎi)賣(mài)雙方交易風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。

“‘帶押過(guò)戶(hù)’政策的施行能夠縮短二手房的交易周期，加快其市場(chǎng)流通。”有銀行業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。

中國(guó)人民銀行廣州分行有關(guān)人員表示，推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式，可在盤(pán)活二手房交易的同時(shí)，間接加快新房去化，形成新建商品房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)之間的相互促進(jìn)，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示，“帶押過(guò)戶(hù)”政策的本質(zhì)是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記改革、便民服務(wù)政策，是一種常態(tài)化的長(zhǎng)效機(jī)制，預(yù)期中長(zhǎng)期將利好二手房交易市場(chǎng)。

“不過(guò)，對(duì)于目前正推行帶押過(guò)戶(hù)政策的城市而言，工作也存在一些難點(diǎn)，如老百姓對(duì)政策不是很了解。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前二手房市場(chǎng)總體而言欠活躍，“帶押過(guò)戶(hù)”短期內(nèi)對(duì)推動(dòng)二手房交易帶來(lái)的影響較為有限。

江蘇省自然資源廳確權(quán)登記局局長(zhǎng)譚靜表示，通知的出臺(tái)有其背后的法律依據(jù)。民法典第四百零六條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。

通知明確了不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”的一般應(yīng)用場(chǎng)景：在押的不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)過(guò)程中，無(wú)需先還貸解押再辦理過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)移，買(mǎi)賣(mài)雙方與貸款銀行簽訂協(xié)議后，可以共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提起登記申請(qǐng)，經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核通過(guò)后，辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移等相關(guān)登記事項(xiàng)。

除存量房（二手房）交易辦事場(chǎng)景，通知還提出，“帶押過(guò)戶(hù)”也可以應(yīng)用于企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、不良資產(chǎn)處置、房產(chǎn)司法拍賣(mài)等辦事場(chǎng)景。通知強(qiáng)調(diào)，要在加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”風(fēng)險(xiǎn)防控的基礎(chǔ)上，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要與銀行金融機(jī)構(gòu)建立預(yù)警防控機(jī)制，提供多種保障交易資金安全方式，推動(dòng)降低當(dāng)事人交易成本。

多個(gè)城市集中啟動(dòng)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近期已有廣州、深圳、濟(jì)南、無(wú)錫等多個(gè)城市集中啟動(dòng)“帶押過(guò)戶(hù)”服務(wù)，且各有創(chuàng)新。

以深圳市為例，今年9月1日，坪山區(qū)司法局發(fā)布一條名為“坪山公證處完成深圳首例‘公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶(hù)’二手房交易服務(wù)，實(shí)踐二手房交易新模式”的工作動(dòng)態(tài)。

據(jù)悉，“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶(hù)”二手房交易模式，能夠在交易未完成之前，所有資金均由公證處提存專(zhuān)用賬戶(hù)監(jiān)管，確保賣(mài)家資金安全。在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后公證處再支付資金給業(yè)主，同時(shí)確保買(mǎi)家付錢(qián)后可以順利拿到房產(chǎn)。

不僅如此，與目前二手房交易中普遍采用的“先贖樓再過(guò)戶(hù)”的模式不同，“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶(hù)”模式免去了贖樓環(huán)節(jié)，也為交易雙方節(jié)省了贖樓過(guò)程中產(chǎn)生的贖樓資金利息、擔(dān)保費(fèi)等贖樓費(fèi)用。按照目前市場(chǎng)一般贖樓費(fèi)用測(cè)算，可以將交易成本直接降低三分之一，對(duì)于被查封房產(chǎn)的交易，由于贖樓的費(fèi)用更高，降低的比例無(wú)疑更大。

眾人拾柴火焰高，更多城市正在探索當(dāng)?shù)亍皫а哼^(guò)戶(hù)”的模式。公開(kāi)資料顯示，南京、蘇州、濟(jì)南等已官宣“帶押過(guò)戶(hù)”的城市均有成功案例。

“我處于今年6月中旬與交易各方簽署‘公證安心付’資金監(jiān)管（擔(dān)保性提存）服務(wù)協(xié)議，7月底順利完成帶‘抵押過(guò)戶(hù)’、資金結(jié)算及抵押登記注銷(xiāo)，8月中旬完成房屋交接及尾款結(jié)算工作。”深圳市坪山公證處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

此外，南京市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也已通過(guò)與南京銀行等50多家銀行的合作，完成了158套房屋“帶押過(guò)戶(hù)”的登記工作，交易價(jià)值超過(guò)5億元。專(zhuān)家表示，不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”政策的出臺(tái)，將進(jìn)一步為“帶押過(guò)戶(hù)”的全面實(shí)施提供政策支持。

保障交易雙方利益

“帶押過(guò)戶(hù)”不僅涉及買(mǎi)賣(mài)雙方，還涉及銀行、公證部門(mén)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)等多方主體，交易環(huán)節(jié)復(fù)雜，而且對(duì)于多方而言，在過(guò)戶(hù)完成前權(quán)益都處于不確定的狀態(tài)。

江蘇省自然資源廳確權(quán)登記局局長(zhǎng)譚靜表示，對(duì)于“帶押過(guò)戶(hù)”政策，各地做法各不相同，亟須在更高層面規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”工作，更好保障交易雙方和抵押權(quán)人利益。

記者注意到，目前推出“帶押過(guò)戶(hù)”政策的城市普遍配套了賬戶(hù)監(jiān)管要求，以保證資金安全，如深圳市坪山區(qū)引入的公證處提存專(zhuān)用賬戶(hù)監(jiān)管，對(duì)各方資金予以保護(hù)。無(wú)錫市的“帶押過(guò)戶(hù)”則開(kāi)創(chuàng)了“政府監(jiān)管”的先河：買(mǎi)賣(mài)雙方與銀行達(dá)成一致后，買(mǎi)方和新貸款銀行將房款打到資金監(jiān)管賬戶(hù)中，待辦理完不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)“三合一”登記手續(xù)后，監(jiān)管資金將直接打給原抵押銀行和賣(mài)方。

據(jù)深圳市坪山區(qū)司法局介紹，對(duì)于交易過(guò)程中可能存在的查封風(fēng)險(xiǎn)，由于抵押權(quán)的存在，申請(qǐng)查封的債權(quán)人很難獲得實(shí)際利益，降低了查封動(dòng)機(jī)，即使有刻意查封，或交易雙方出現(xiàn)意外情況導(dǎo)致交易失敗，交易可以解除，資金就會(huì)原路返還，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，避免發(fā)生糾紛。

中國(guó)人民銀行廣州分行表示，鼓勵(lì)結(jié)合實(shí)際探索“帶押過(guò)戶(hù)”模式。在推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”過(guò)程中，要及時(shí)總結(jié)做法，形成可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)；工作過(guò)程中，如遇新情況，應(yīng)及時(shí)向上級(jí)行報(bào)告各金融機(jī)構(gòu)要積極優(yōu)化完善業(yè)務(wù)流程，提升辦事效率，結(jié)合各地實(shí)際，與不動(dòng)產(chǎn)登記中心、第三方機(jī)構(gòu)建立業(yè)務(wù)合作關(guān)系，形成具體操作規(guī)程或者業(yè)務(wù)指南，并做好相關(guān)業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)和客戶(hù)宣講等工作；執(zhí)行過(guò)程中，如遇問(wèn)題要及時(shí)向當(dāng)?shù)厝嗣胥y行報(bào)告。

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