原標(biāo)題：青島二手房成交量同比上漲64%

來源：青島日報

原標(biāo)題：青島二手房成交量同比上漲64%

來源：青島日報

樓市觀察

2023年青島二手房市場熱度頗高，數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2023青島全年二手住宅成交65532套，同比2022年大幅增長64%！最值得關(guān)注的是，有的月份二手房成交量力壓新房，成為近年來青島房地產(chǎn)市場罕見一幕。且二手房“熱”這一新變化不僅僅表現(xiàn)在青島房地產(chǎn)市場，也同樣出現(xiàn)在全國多個重點城市的房地產(chǎn)市場上。業(yè)內(nèi)預(yù)測，2024年二手房的成交比重或?qū)⑦M一步上升。

據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)顯示， 2023年青島新房住宅成交約85660套，同比減少4.6%，成交面積約1040.25萬平方米，同比減少5.7%。與新房市場的冷淡表現(xiàn)截然相反，青島二手房數(shù)據(jù)表現(xiàn)異常耀眼：2023年青島二手房住宅成交65532套，同比大漲64%，成交面積約622.85萬平方米，同比大漲62%，且各區(qū)域均表現(xiàn)出不同程度漲幅。

二手房年終考成績優(yōu)異

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧分析指出，從月度走勢來看，青島樓市2023開年明顯回暖，此后簽約量下滑，二手房市場表現(xiàn)同樣如此。2月份到3月份，在前期積壓需求集中釋放以及學(xué)區(qū)因素影響下，青島二手房市場迎來“小陽春”。彼時，青島二手房市場活躍度很高，2月份、3月份青島二手房網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比增長超101%和52%，其中3月份二手房網(wǎng)簽量達(dá)到8744套，為全年峰值，隨后，二手房價格開始走低，成交量持續(xù)保持穩(wěn)定。

在各區(qū)域板塊方面，2023年二手房成交集中區(qū)域為西海岸新區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)等。主城區(qū)市南區(qū)、嶗山區(qū)、李滄區(qū)、市北區(qū)成交達(dá)30390套，占據(jù)全市成交額的46.37%，幾近一半。西海岸新區(qū)2023年二手房成交16211套，單區(qū)域占比最高，高達(dá)24.74%。同比2022年，2023年二手房市場所有區(qū)域同比均實現(xiàn)大漲，最低漲幅也超20%，市南區(qū)、市北區(qū)、西海岸新區(qū)同比漲幅超70%，非常可觀。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年12月監(jiān)測重點10城（監(jiān)測重點城市包括北京、深圳、蘇州、杭州、南京、成都、佛山、東莞、青島、廈門）二手住宅成交61161套，同比上升33.58%。12月二手住宅成交量較上月有所回落，并未實現(xiàn)翹尾收官，但仍高于下半年的月均平均水平。從單月同比來看，12月重點10城成交規(guī)模較去年同期上升3成。

從全年成交走勢來看，大致呈現(xiàn)“先升后降再穩(wěn)”態(tài)勢。首先，在前期積壓的購房需求加速釋放以及政策延續(xù)寬松態(tài)勢下，一季度內(nèi)成交量逐月大幅上升；隨后由于積壓需求消耗以及政策持續(xù)性減弱，4月份起成交復(fù)蘇放緩，成交量持續(xù)下滑；進入下半年以來，二手房成交凸顯穩(wěn)態(tài)，各月成交量維持在6.5萬套。雖然年內(nèi)二手房成交存在階段性下滑局面，但整體成交規(guī)模仍然可觀。數(shù)據(jù)顯示，2023年重點10城二手住宅成交約77.43萬套，同比上漲31.47%，創(chuàng)近5年新高。

“以價換量”催生二手房“熱”

青島二手房成交量大幅提升的原因之一是“以價換量”。業(yè)內(nèi)指出，2023年是青島二手房市場價格持續(xù)走低的一年，不少片區(qū)年內(nèi)成交價格波動超過15%甚至20%，且在掛牌量攀升的背景下，二手房價格下跌預(yù)期仍在。

據(jù)房天下青島站的數(shù)據(jù)，以李滄中海國際社區(qū)為例，此前二手房價格在3萬元/平方米左右，2023年底中海國際社區(qū)部分二手房成交價已跌至2.4萬元/平方米左右。新都心保利葉公館有的房源2023年下半年掛牌價較2022年降去一百萬左右。

另外，在掛牌量方面，2023年年初青島二手房住宅掛牌量約在8萬套左右，9月份青島全面解除限購、限售，二手房掛牌量單月沖高近兩萬套。11-12月份青島二手房掛牌量穩(wěn)定在11.8萬套左右。

現(xiàn)在誠心賣房的業(yè)主基本都會給議價空間，想快速成交，只有“卷價格”。1月15日，嶗山區(qū)一中介機構(gòu)置業(yè)經(jīng)理傅俊告訴記者，目前青島二手房價飄忽不定，存在持續(xù)下跌趨勢，“雪上加霜的是掛牌量卻持續(xù)攀升，買方市場下，房東割肉賣房成常態(tài)。”不過他同時認(rèn)為，二手房房價總有探底之時，經(jīng)過最終的博弈與洗牌，預(yù)計今年一季度末，二手房價格將基本上趨于穩(wěn)定。

倒逼新房降價促銷

記者了解到，盡管2023年青島二手房總的成交量仍不如新房，但是情況在下半年發(fā)生變化。數(shù)據(jù)顯示，從7月份起，青島二手房成交量就偶有超過新房。至10月份，青島新房成交5213套，其中新房住宅只有4135套；二手房則成交5431套，二手房的成交量歷史性地超過新房。

“青島開發(fā)商永遠(yuǎn)想不到，有一天把他們干傻眼的不是周邊新盤競品，而是同小區(qū)的二手房東。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，“以前行情好的時候，同一小區(qū)已經(jīng)交付的二手房價格要比新房貴。開發(fā)商也會以此為賣點，給看房者說，看以前那些房東買得早都賺錢了。可現(xiàn)在不行了，有些二手房東直接成了砸場子的了，這讓開發(fā)商情何以堪？”

像汽車東站某小區(qū)，房東當(dāng)初647萬元總價、單價4.43萬元買的樓王位置的次頂房，現(xiàn)在550萬元總價、單價3.76萬元賣；而同小區(qū)的新房單價平均在4萬元左右，屬實尷尬。

“二手房不像新房那樣受到價格管制，房東一旦著急用錢，或者對未來不看好，即使賠錢也會賣。這種砸場子的房東多了，開發(fā)商就只能跟著降價搞促銷，別無他法。”

除了價格優(yōu)勢，二手房“干翻”新房的另外一個原因，在于二手房的穩(wěn)妥安全。近年來，包括青島在內(nèi)的全國房地產(chǎn)行業(yè)進入變革期，不少房企的暴雷以及延期交付等情況，嚴(yán)重沖擊購房者信心，讓很多的購房者的選擇重心由新房轉(zhuǎn)向二手房。

改寫中介收費慣例

記者了解，青島二手房市場的各種博弈，不僅僅影響到新房市場層面，在二手房交易環(huán)節(jié)也出現(xiàn)新的深層次變化。在青島西海岸新區(qū)、即墨區(qū)、膠州市這三個區(qū)域，二手房傭金一直執(zhí)行“買賣雙方各半”的模式。而隨著青島房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，青島其他區(qū)域也開始出現(xiàn)業(yè)主承擔(dān)傭金的現(xiàn)象。“在法律層面，中介費到底由誰來支付沒有明文規(guī)定，買賣雙方可以洽談協(xié)商，以最終的協(xié)商結(jié)果為準(zhǔn)。”市北區(qū)新都心商圈的一名中介門店負(fù)責(zé)人表示。

“此前，青島處于賣方市場，相當(dāng)優(yōu)質(zhì)搶手的房源，買方會獨自承擔(dān)中介費、稅費，賣方只管拿‘凈房價’；如今，青島已經(jīng)進入買方市場，客戶選擇性大，著急賣房的業(yè)主會承擔(dān)一定的傭金，包稅費的情況也開始出現(xiàn)，相當(dāng)于變相降價。”據(jù)該門店經(jīng)營者介紹，進入下半年以來，店里70%的二手房成交單是通過“雙邊收傭”完成的。“一般情況下，業(yè)主會承擔(dān)1%—1.5%的傭金，具體情況與房屋的優(yōu)質(zhì)程度和賣方業(yè)主售房的急迫程度有關(guān)。”

記者從諸葛數(shù)據(jù)研究中心了解到，2023年以來，二手房成交表現(xiàn)好于新房，尤其下半年表現(xiàn)明顯，預(yù)計2024年該趨勢還將持續(xù)。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦新房市場洗牌完成并重新崛起，二手房的部分優(yōu)勢將被“打回原形”，畢竟新房的“房齡新”“舒適度強”等核心優(yōu)勢是大多數(shù)二手房欠缺的，到時新房與二手房之間將出現(xiàn)新的博弈。

李鵬飛

想爆料？請登錄《陽光連線》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線0531-66661234或96678，或登錄齊魯網(wǎng)官方微博（@齊魯網(wǎng)）提供新聞線索。齊魯網(wǎng)廣告熱線0531-81695052，誠邀合作伙伴。