原標(biāo)題：濟(jì)南租賃市場(chǎng)步入季節(jié)性淡季

來(lái)源：山東商報(bào)

原標(biāo)題：濟(jì)南租賃市場(chǎng)步入季節(jié)性淡季

來(lái)源：山東商報(bào)

天氣逐漸轉(zhuǎn)冷，濟(jì)南住房租賃市場(chǎng)也正步入傳統(tǒng)淡季，成交規(guī)模呈季節(jié)性回落。山東商報(bào)·速豹新聞網(wǎng)記者實(shí)地探訪了解到，隨著大量二手房房源入市，部分二手房房東因難“出手”，紛紛選擇轉(zhuǎn)售為租，外加上年末大批合約到期房源入市，目前濟(jì)南多個(gè)片區(qū)出現(xiàn)房多客少情況。為求年前實(shí)現(xiàn)快速出租，部分房主以下調(diào)租金、“押一付三”改“押一付一”等方式吸引租戶目光。業(yè)內(nèi)人士研判，預(yù)計(jì)年底前租賃市場(chǎng)將繼續(xù)下行，開(kāi)春后市場(chǎng)或迎來(lái)明顯“回暖”現(xiàn)象。

◎文/圖 山東商報(bào)·速豹新聞網(wǎng)記者 夏子繁

每月降價(jià)200元才愿租

租客“貨比三家”不著急

“租了兩年多，房主準(zhǔn)備賣(mài)房子，沒(méi)法續(xù)約了，想著這段時(shí)間找找新的房源。”眼看著租賃的房子即將到期，但是租戶黃先生卻一點(diǎn)也不著急。黃先生找了專業(yè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)幫忙找房，按照過(guò)去的經(jīng)歷，至少要兩三天時(shí)間中介才會(huì)為其推薦帶看合適的房源，但如今僅僅過(guò)了一天的時(shí)間，中介工作人員就為黃先生遞上了3把鑰匙。

經(jīng)過(guò)幾天的帶看、對(duì)比，黃先生相中了濟(jì)南歷下區(qū)和平路附近一套裝修精美的兩居室，該套房源較之前承租的那套上班通勤距離要近不少，且房主報(bào)價(jià)與上一套承租價(jià)一致，但黃先生卻覺(jué)得價(jià)格偏高。經(jīng)過(guò)一系列的溝通，最終房主答應(yīng)每月租金下調(diào)200元，并承諾在夏季到來(lái)前為次臥安裝空調(diào)，這才順利完成簽約。“現(xiàn)在租房子比開(kāi)春那段時(shí)間方便多了，房主還有的商量。”黃先生稱，上一套房子租的時(shí)候正值開(kāi)春租賃高峰期，房源議價(jià)空間小，“基本房東說(shuō)一個(gè)價(jià)格，你就得按照這個(gè)價(jià)格租。”

實(shí)際上，租戶黃先生當(dāng)下的租房經(jīng)歷并非個(gè)例。濟(jì)南歷下區(qū)和平路附近一房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)方姓負(fù)責(zé)人告訴記者，近期市場(chǎng)上的租房者多以上班族為主，這部分人員租賃原因多是因租賃合同到期或是工作調(diào)整而換租。整體來(lái)看，自開(kāi)學(xué)季過(guò)后，租賃市場(chǎng)就漸漸步入季節(jié)性淡季。

“當(dāng)下市場(chǎng)給我最直觀的感受，高租金的房源很難成交。”該負(fù)責(zé)人稱，以燕山附近一套精裝的兩居室房源為例，此前房主報(bào)價(jià)月租金為2700元，后有租客看上愿意出價(jià)每月2600元，但房主未接受。如今該房源掛了三個(gè)多月，房主著急降價(jià)至月租金2600元。

“最近有個(gè)租客看中了，報(bào)價(jià)月租金2400元，房主接受不了。”上述負(fù)責(zé)人稱，直到現(xiàn)在該房源還掛在平臺(tái)上，若年底之前還是租不出去，單是空置期的費(fèi)用就夠讓房主心疼的了。“這種現(xiàn)象現(xiàn)在還是比較普遍的，市場(chǎng)上有房源，價(jià)格也不貴，但是就鮮有人看房。”該負(fù)責(zé)人表示，他負(fù)責(zé)的片區(qū)經(jīng)手的房源中，個(gè)別房源的空置期最高甚至達(dá)到了半年以上。

房東“轉(zhuǎn)售為租”盼成交

更改押付方式吸引短租客

季節(jié)性的租房淡季，成為了租戶們的“福利”期，卻是房主們的“艱難”期。對(duì)于部分出租房屋的房主而言，賣(mài)與租之間從來(lái)都是可以相互“客串”，尤其隨著濟(jì)南宣布“商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》后即可上市交易”的消息后，市場(chǎng)上二手房房源掛牌量激增，截至11月市場(chǎng)上掛牌房源已經(jīng)達(dá)到了近8萬(wàn)套，由此導(dǎo)致非熱點(diǎn)片區(qū)的二手房房源越來(lái)越難出手。

在市場(chǎng)上二手房房源量充足的前提下，“轉(zhuǎn)售為租”成為了不少濟(jì)南二手房房東的無(wú)奈之舉。家住濟(jì)南市市中區(qū)的劉女士告訴記者，她此前有一套閑置房源準(zhǔn)備掛牌出售，但是連續(xù)掛了4個(gè)月卻無(wú)人問(wèn)津，最終中介建議劉女士將房子暫時(shí)先出租。“我房子本來(lái)是準(zhǔn)備賣(mài)的，所以各種配套設(shè)施與專門(mén)出租的房源還是有一定差距。”劉女士稱，為此她特意購(gòu)買(mǎi)了家具家電，花費(fèi)了近萬(wàn)元的費(fèi)用，同時(shí)其掛牌租賃價(jià)較同區(qū)域略低一些。即便如此，劉女士的房子直到現(xiàn)在還沒(méi)租出去。

采訪中不少房產(chǎn)中介反映，由于不少房主的房源賣(mài)不出去轉(zhuǎn)而開(kāi)始掛牌出租，這導(dǎo)致近幾個(gè)月以來(lái)，租賃房源庫(kù)存較高。“現(xiàn)在租房子的人較開(kāi)學(xué)季前后要少很多，市場(chǎng)上房源量又多，供大于求，淡季現(xiàn)象較為明顯。”濟(jì)南高新區(qū)一房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)羅姓負(fù)責(zé)人介紹稱，以他們片區(qū)為例，該片區(qū)租賃旺季時(shí)不帶車位的三居室報(bào)價(jià)3200元/月，如今由于租客較少，且片區(qū)內(nèi)租賃房源量增多，帶車位的同戶型，已經(jīng)降至2900元/月。“部分急著出租的房主，考慮空置期的問(wèn)題，會(huì)主動(dòng)提出降價(jià)。”該負(fù)責(zé)人稱，個(gè)別業(yè)主還會(huì)考慮改變押付方式，比如之前要求“押一付三”，現(xiàn)在為“押一付二”甚至“押一付一”。

“改變押付方式還是有一定效果的，尤其吸引了短租客的目光。”上述羅姓負(fù)責(zé)人介紹稱，有些租戶由于工作不穩(wěn)定，需租賃短期房源，但實(shí)際上大部分房東為圖省事不愿意短期出租。受近期市場(chǎng)淡季影響，房東不得已只能將長(zhǎng)租改為短租以求解決“燃眉之急”。“根據(jù)公司統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，11月臨時(shí)性租房比例高達(dá)29%，而平常月份這個(gè)比例僅為18%左右。”該負(fù)責(zé)人稱，短租也并不意味著按照個(gè)把月出租，房東會(huì)根據(jù)實(shí)際情況考慮下次再出租的合理時(shí)間。

租賃市場(chǎng)季節(jié)性“冬眠”

未來(lái)租金水平或?qū)⒏椒€(wěn)

根據(jù)濟(jì)南相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的交易量來(lái)看，近期濟(jì)南租賃市場(chǎng)成交節(jié)奏變慢，量?jī)r(jià)均環(huán)比下降。對(duì)于當(dāng)前的租賃市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，年底將至，伴隨承租人工作變動(dòng)、租約到期等原因迎來(lái)退換房高峰期，市場(chǎng)房源量進(jìn)一步擴(kuò)充。在經(jīng)歷春節(jié)、畢業(yè)季以及開(kāi)學(xué)季等三個(gè)重要節(jié)點(diǎn)的租賃小高峰后，如今的市場(chǎng)供過(guò)于求，整體偏向冷清。

在此背景下，展望后期濟(jì)南住房租賃市場(chǎng)走勢(shì)，有業(yè)內(nèi)人士指出，每年冬季租賃市場(chǎng)就會(huì)進(jìn)入相對(duì)不活躍的時(shí)間段，預(yù)計(jì)直到年前市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)平淡態(tài)勢(shì)。受大環(huán)境影響，為避免房屋空置造成經(jīng)濟(jì)損失，目前這個(gè)時(shí)間段很多房東會(huì)選擇降價(jià)攬租，直到春節(jié)前，整個(gè)租賃市場(chǎng)活躍度都不會(huì)太高。“年前人選房，年后房選人。”采訪中，也有一些房產(chǎn)中介人員表示，受工作調(diào)整或提前返鄉(xiāng)等因素影響，均會(huì)導(dǎo)致租賃需求有所減弱，因此，未來(lái)成交節(jié)奏會(huì)更為緩慢，租賃價(jià)格也會(huì)有所下滑。業(yè)內(nèi)普遍觀點(diǎn)，在遵循季節(jié)性發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)四季度租賃市場(chǎng)量?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道，但降幅會(huì)逐漸收窄。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年三季度全國(guó)重點(diǎn)40城月度租金水平為36.6元/平方米，同比穩(wěn)中有跌；分能級(jí)來(lái)看，三季度一線城市租金同比跌幅略高于二線城市。分析租金普遍下跌原因，除“轉(zhuǎn)售為租”使得個(gè)人房源快速增加致使市場(chǎng)飽和外，人口多點(diǎn)流向也讓各地租賃需求增加放緩。該機(jī)構(gòu)研判認(rèn)為，未來(lái)1至2年內(nèi)租金水平上漲動(dòng)力不足，租金水平走勢(shì)將更為平穩(wěn)。現(xiàn)階段我國(guó)住房租賃市場(chǎng)供需矛盾趨于緩和，在現(xiàn)有供需關(guān)系基礎(chǔ)上，租金價(jià)格再次達(dá)到新的平衡，未來(lái)租金水平很難再次出現(xiàn)快速回升，整體租金將保持相對(duì)平穩(wěn)。

“對(duì)于工作穩(wěn)定的租戶而言，當(dāng)下這個(gè)時(shí)間段不失為租賃的好時(shí)機(jī)。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，租金趨于穩(wěn)定是市場(chǎng)化的長(zhǎng)期行為，短期來(lái)看租戶若想節(jié)約成本，選擇淡季租房，不僅會(huì)有更多的議價(jià)空間，也更能選擇性價(jià)比高的好房源。

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