房屋租賃市場的旺季即將到來，今年記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然租房客的數(shù)量有增無減，但隨著西海岸、東李、城陽等地大批新房交付，在許多區(qū)域已經(jīng)呈現(xiàn)供大于求的局面。為了盡快將房屋出租取得收益，部分房東已經(jīng)不再堅(jiān)持“押一付六”、“押一付三”，開始接受 “押一付一”這種付款方式。在房價(jià)和貸款利率不斷升高的情況下，以租養(yǎng)房的壓力越來越大，許多購房者也開始取消投資房產(chǎn)的計(jì)劃。

探訪

熱點(diǎn)租賃板塊 租房市場遇冷

在租房合同上簽字的一剎那，市民張女士心頭的一塊石頭落了地。在市南區(qū)工作的張女士2012年在東李的萬科生態(tài)城購買了一套88平方米的二手房，房屋交付后，張女士花了十幾萬元裝修，然后就將房子出租，月租金價(jià)格一直在1800元至2000元左右浮動。即使有人退租，房子掛在中介處便很快能繼續(xù)出租，而且租金和自己每月還貸總額相差不大，她對這種以租養(yǎng)房的模式比較滿意。

然而，這一樓市的“明星”板塊，房屋租賃平衡自去年10月份被打破了。今年2月底租客到期退房后，張女士又把房子掛在中介處，但一個多月過去了也沒人問津，張女士有些著急，到中介處一看，買房子的人不少，但是租房子的人不多。隨著周邊多個項(xiàng)目集中交付之后，出租的房源卻越來越多。在咬牙又空了兩個月后，張女士無奈聽從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的建議，將月租金從1800元降到了1600元。但即使如此，也沒有立即將房子租出去。

無獨(dú)有偶，在臺東六路有一套老房的朱女士也感覺房子越來越難出租了。 “我剛換了熱水器，又裝了寬帶，墻壁也粉刷了一遍，這不都是為年輕人準(zhǔn)備的嘛。 ”朱女士說，她要出租的這套49平方米的套二房源是她前年購買的，主要是為了讓孩子上臺東六路小學(xué)。因?yàn)榉孔犹。再I下之后便一直出租。因?yàn)榈靥庺[市區(qū)，所以房子出租并不難，最高的時(shí)候曾經(jīng)月租達(dá)1500元，房客主要以年輕人為主。但是從今年開始，她的房子便已無人問津。一開始她覺得是房子破舊，于是粉刷了墻壁，添置了電器，裝了網(wǎng)絡(luò)。但裝修之后，房子依然沒有租出去。 “以前至少要‘押一付六’，現(xiàn)在‘押一付一’都行啊。 ”朱女士無奈地說。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從2016年年底開始，在新都心、李村等地的新房交付后，許多原本需要租房的年輕人搬入新居的同時(shí)，還有大量房源進(jìn)入了租賃市場。四川路、即墨路、遼寧路、威海路等地許多房齡在30年以上的老房，居住舒適度相對較差，環(huán)境比較嘈雜，對年輕的租房客吸引力越來越差，租金已經(jīng)出現(xiàn)了滯漲。而環(huán)灣路西側(cè)的濱海新區(qū)、東李等區(qū)域，雖然出租房的品質(zhì)不錯，但片區(qū)內(nèi)租房客較少，缺少地鐵配套的片區(qū)難以將主城區(qū)的外溢租房客導(dǎo)入，同樣存在供大于求的問題。

房源充足 新生區(qū)域陷租賃瓶頸

相比成熟的居住區(qū)，一些仍在建設(shè)中的新區(qū)房產(chǎn)出租則更不樂觀。市民胡先生2016年在火炬路購買了一套商品住宅，今年年初已經(jīng)交房。雖然房價(jià)比當(dāng)年買房時(shí)漲了不少，但現(xiàn)在，這套房子卻讓他左右為難，有些心神不寧。“現(xiàn)在一家人為裝不裝修還沒達(dá)成一致，主要原因就是這房子一旦出租，‘錢’景太不樂觀了。 ”胡先生感嘆說。因?yàn)樗约涸趯幭穆愤€有一套自住房，所以這房子目前他并不打算自住；如果新房空置，每月二百多元的物業(yè)費(fèi)肯定要交，每月3000多元的房貸也是白白“損失”。如果能靠出租貼補(bǔ)一下，卻是一個兩全的方式。

胡先生找裝修公司咨詢了一下，自己的房子裝修最少需要15萬元，但是目前周邊沒有勞動密集型企業(yè)，需要租房子的年輕人很少，所以租金價(jià)格很低。他看到網(wǎng)上也有小區(qū)出租房源，89平方米的房子月租金僅1500元。在這種情況下，即使房子有人租，年收益也不到兩萬元，和裝修折舊損耗的費(fèi)用差不多。

在大珠山腳下置業(yè)的汪先生也面臨同樣的問題。當(dāng)時(shí)，買房時(shí)他就對位置相對比較偏僻有了疑慮，但是房產(chǎn)中介表示這里距離西海岸各大景區(qū)交通便利，到了旅游旺季做日租房收益會很高。但是，等汪先生買下房子后才發(fā)現(xiàn)，這個房子出租并不像中介描述得那么美好。在旅游旺季到該片區(qū)租房的人很少，平時(shí)則更是無人問津，沒轍他只能自己扛著物業(yè)費(fèi)和貸款。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著樓市日漸火爆，購房者的買房區(qū)域越擴(kuò)越大，但是租房消費(fèi)群體的擴(kuò)張并沒有那么迅速。因此，造成了部分房源充足的新生區(qū)域租房價(jià)格一直在低位徘徊，購房者短時(shí)間內(nèi)很難取得購房收益。

算賬

房屋租金收益遠(yuǎn)低于理財(cái)產(chǎn)品

“租金增長緩慢，而房價(jià)繼續(xù)增長的空間很小了，所以我不太敢購買房產(chǎn)投資了。 ”市民小朱說。小朱目前有一套自住房，父母看樓市火爆，就想把自己的積蓄拿出來，讓小朱在新都心買一套房子投資，但是小朱調(diào)查以后，覺得風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于預(yù)期收益。

以新都心萬科城的一套套二住房為例，現(xiàn)在買至少要花300萬元，即使有能力支付一半房款作為首付，剩下的一半房款要按照基準(zhǔn)利率的1.2倍貸款，每個月要還的房貸在8800元左右。假設(shè)這套房子的月租金從去年的3000元左右漲到了3500元，即便能順利出租，每個月的“虧空”也有5000元。“就算我們不去管貸款，這一年的租金回報(bào)收益率也不到1.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于理財(cái)收益。也許有人說這房子還會升值，但是現(xiàn)在新都心的價(jià)格已經(jīng)超過了3.5萬元/平方米，在樓市調(diào)控政策越來越收緊的情況下，繼續(xù)大漲的空間我認(rèn)為可能性已經(jīng)很小了。 ”小朱分析說道。

除了新都心，市北CBD、海爾路、香港中路沿線都是房產(chǎn)出租的熱點(diǎn)區(qū)域，因?yàn)榻逃⑨t(yī)療、地鐵的配套比較完善，所以租房的價(jià)格還在小幅上漲，但與此同時(shí)貸款利率也不斷上升，單從租房收益上講，房主收益實(shí)際上是在下降的。

數(shù)據(jù)

市場交易低迷置業(yè)計(jì)劃被擱置

在高房價(jià)和出租低收益多重影響下，“4·18”新政之后的青島樓市持續(xù)降溫，在主城區(qū)二手房市場反應(yīng)最為明顯。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)公布最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月29日至5月5日，青島全市二手房共成交745套，環(huán)比前一周大幅下滑72%，成交面積62914.15平方米。

從成交量排名來看，排名前三的為市北、西海岸、市南。市北本周二手房成交184套，西海岸新區(qū)本周二手房成交149套，市南本周二手房成交91套。區(qū)市排行第三名已經(jīng)不足百套，其余區(qū)市成交寥寥。在市場蕭條的同時(shí)，記者調(diào)查房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對于二手房出租和銷售也提不起興趣來，他們把主要精力已經(jīng)轉(zhuǎn)移到外地房源的銷售上。 “現(xiàn)在賣一套外地的房子傭金有數(shù)萬元，但是租房的傭金一般也就一千多元。 ”業(yè)內(nèi)人士朱先生說。在出租市場持續(xù)低迷的情況下，記者采訪多名購房者發(fā)現(xiàn)，許多人已經(jīng)暫停了置業(yè)計(jì)劃，還有不少二手房持有者已經(jīng)開始考慮出手名下的房源。

[責(zé)任編輯：楊凡、彭芳]

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