樓市素有“金九銀十”之說，然而，從去年開始，這個傳統(tǒng)樓市旺季之于濟南又有了另一層意義。從去年10月2日濟南發(fā)布“限購令”至今，濟南房地產(chǎn)市場調(diào)控大幕開啟已整整一年。這一年間四度“出招”，濟南樓市發(fā)生了哪些變化？

假日期間省城某售樓大廳里有點冷清，不少樓盤目前處于沒房可賣的境地

市場房源

這個假期有點“冷”，不少樓盤“沒房可賣”

去年國慶假期，濟南某房企違規(guī)炒作，一度導(dǎo)致千人搶房的畫面仿佛還歷歷在目，那么時隔一年，又是一個國慶假期，是怎樣的情形？假期期間，記者走訪了省城南部和東部的幾處樓盤發(fā)現(xiàn)，三三兩兩的看房者，屈指可數(shù)的簽約者，幾乎就是這個“金九銀十”銷售旺季的樣子，有些售樓處甚至售樓顧問比購房者還多。不過，在這一看似冷清的背后，其實是多樓盤開盤就被“秒光”，幾乎沒房可賣的市場。

在二環(huán)南路附近一售樓處前，“最后四棟錯過再無”的廣告牌格外醒目，不過大廳內(nèi)看房者寥寥無幾，只有簽約處有位購房者在辦理手續(xù)。“住宅前陣子一推出來就被搶完了，后續(xù)我們還計劃開盤最后兩棟，不過可能要到十月中下旬了”，原來，這個樓盤目前在售的并不是住宅而是公寓。

而在工業(yè)北路附近一處9月23日晚間才開盤的樓盤，當(dāng)時共推出兩棟高層370套住宅產(chǎn)品。一周的時間，記者來到此處時，僅余下十余套，位置優(yōu)越的樓層已經(jīng)被賣光，售樓處內(nèi)4、5撥購房者正在看房。“剩下的這幾套我們采取先到先得的形式，誰先付款就是誰的”，一位置業(yè)顧問告訴記者。像這樣開盤僅一周就幾乎賣光的樓盤不是個例，在這一年的史上最嚴(yán)調(diào)控政策下，多個樓盤屢屢開盤即售罄。一房地產(chǎn)行業(yè)資深人士分析，根據(jù)政策，在建樓盤的工程進(jìn)度與預(yù)售掛鉤，造成可售房源有限；而市場供應(yīng)大幅減少，樓盤又存在了惜售情緒，也就出現(xiàn)了這種現(xiàn)象的發(fā)生。

房價管控

調(diào)控一年房價趨穩(wěn)，暴漲或暴跌都沒可能

“限購”這一年，調(diào)控政策不斷跟進(jìn)加碼，購房者們最關(guān)心的依舊是房價會不會降這個問題。“這一年來的調(diào)控，還是圍繞著‘房子是用來住的，不是用來炒的’，目的是促進(jìn)房地產(chǎn)的平穩(wěn)、有序、可持續(xù)發(fā)展。也就是說，‘暴漲’和‘暴跌’這些不利于房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的走勢都不會發(fā)生”，一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，別看控制房價“暴漲”不容易，可真要是遇到“暴跌”，想再次拉動起來會更難。

回顧這一年的數(shù)據(jù)，尤其是進(jìn)入2017年，在持續(xù)加碼的樓市調(diào)控指揮大棒下，濟南的房價進(jìn)入了穩(wěn)定期，價格波動幅度不大。重啟限購后，去年10月濟南新建商品住宅價格漲幅放緩，不過環(huán)比漲幅仍在3.4%；去年11月，新建商品住宅價格漲幅進(jìn)一步放緩，環(huán)比漲1.1%；去年12月，濟南結(jié)束了新建住宅價格和新建商品住宅價格環(huán)比連續(xù)16個月的增長，2016年12月、2017年1月連續(xù)兩月下跌。今年2月份環(huán)比持平；3月份房價開始抬頭上漲0.6%；4月份，濟南史上最嚴(yán)樓市限購加碼政策出臺，漲幅為0.4%；而5月份新房價格環(huán)比漲幅0.5%；6月份環(huán)比漲幅開始回落，較上月降了0.3個百分點；7月新房價格環(huán)比漲幅則僅0.1%。8月份，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，濟南8月份新建住宅價格指數(shù)環(huán)比跌幅0.3%，不僅終止了五連漲，還是年內(nèi)最大一次跌幅。

而二手房方面，濟南二手房價格從2015年的5月份到去年12月份，有長達(dá)18個月的環(huán)比上漲（其余2個月環(huán)比持平），今年1月份二手房環(huán)比價格首次出現(xiàn)下跌，之后連續(xù)5個月上漲后，7月份首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，8月繼續(xù)下降，而且降幅擴大到0.6%。兩年多的時間以來，新房、二手房價格首次出現(xiàn)齊降，也再一次印證樓市房價漲幅放緩趨勢已經(jīng)明確，持續(xù)半年的嚴(yán)格調(diào)控的效果有望繼續(xù)影響。

土地供應(yīng)

土拍政策不斷跟進(jìn)，年內(nèi)仍有大批土地入市

房源的供需關(guān)系，房價的漲跌走勢，除了樓市調(diào)控的作用影響外，土地供應(yīng)也有著重要關(guān)系。在濟南重啟“限購”這一年間，濟南的土地拍賣政策也在不斷調(diào)整，在提高競買保證金繳納門檻的同時，針對市區(qū)內(nèi)熱點地區(qū)的居住用地使用權(quán)也首次在出讓競拍環(huán)節(jié)設(shè)定最高限價，此外開始競基礎(chǔ)設(shè)施及安置房，有的土地還需要開發(fā)商競自持面積，都是在引導(dǎo)開發(fā)商理性競價，控制溢價率、遏制“地王”現(xiàn)象產(chǎn)生。

目前為止今年濟南掛牌出讓的土地宗數(shù)雖然遠(yuǎn)高于去年，但土地總面積卻略低于去年。根據(jù)此前濟南公布的今年用地供應(yīng)計劃來看，供應(yīng)城鎮(zhèn)住宅用地680.44公頃；計劃供應(yīng)商業(yè)服務(wù)用地166.03公頃，重點保障中央商務(wù)區(qū)、鵲山片區(qū)、萬達(dá)文旅城等區(qū)域或項目的用地。相較之下，僅完成了全年計劃的一半左右。雖然每年土地供應(yīng)計劃并不是一成不變，但就目前來看，接下來的3個月里，濟南供地節(jié)奏將會加快，以緩解目前省城土地供求市場之渴。

如今濟南“限購”剛滿一年，其間政策不斷收緊，每每有城市出臺調(diào)控樓市便會引發(fā)“濟南是否跟進(jìn)”的討論，而其中被視為仍有政策調(diào)整空間的便是土地拍賣政策。“419限購令出臺后，濟南相關(guān)政策已經(jīng)比較完備。如果要跟進(jìn)加碼，除了對市場亂象的整治外，最有調(diào)整空間的就是如何降溫土地拍賣熱度。”業(yè)內(nèi)人士分析，隨著接下來幾個月或有大批土地入市，土地市場的冷暖也將直接關(guān)系到省城房地產(chǎn)市場的變化。

（山東商報）

[責(zé)任編輯：楊凡、賀曉菲]

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