今后，新建商品房的預(yù)售資金將被戴上“緊箍”，專款專用避免購房款被開發(fā)商私自挪用，大大降低了樓盤爛尾的風(fēng)險。

12日，山東省住建廳印發(fā)《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》(以下簡稱“辦法”)，自今年3月1日起施行。根據(jù)該辦法，對商品房預(yù)售資金實行全程監(jiān)管，根據(jù)工程進度4個節(jié)點確定房企監(jiān)管資金使用比例。據(jù)了解，此舉將影響那些對資金鏈敏感的房企，不過這也更好地保障了購房者的利益。

關(guān)鍵詞1 專款專戶房企不開專用賬戶拿不到預(yù)售證

據(jù)了解，商品房預(yù)售資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款。

按照辦法，商品房預(yù)售資金實行全程監(jiān)管，自開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》開始，至取得房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明文件終止。房企申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)選擇監(jiān)管銀行名錄內(nèi)的商業(yè)銀行，按照一次商品房預(yù)售許可申請對應(yīng)賬戶的原則，開立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)按幢或者多幢開立，并由房地產(chǎn)主管部門、監(jiān)管銀行、房企三方簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。未開立監(jiān)管賬戶的，房地產(chǎn)主管部門不得核發(fā)預(yù)售許可證。

關(guān)鍵詞2 監(jiān)管賬戶房款交付、退還都不經(jīng)房企的手

辦法還對預(yù)售資金收存作出明確規(guī)定。商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，房企不得直接收存房價款。購房者與房企簽訂商品房預(yù)售合同后，房企應(yīng)當(dāng)盡快進行預(yù)售合同網(wǎng)簽，同時根據(jù)合同相關(guān)約定，向購房者出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收存通知單》。購房人憑通知單將預(yù)售資金存入專戶后，房地產(chǎn)主管部門按規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同備案。申請按揭貸款的，購房人將首付款存入監(jiān)管賬戶后，并書面委托貸款銀行將發(fā)放的按揭貸款足額轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶。

房企應(yīng)當(dāng)將商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定告知購房者，將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示，并在商品房預(yù)售合同中予以明確。

當(dāng)購房人申請解除商品房預(yù)售合同后，房款怎么退還?辦法規(guī)定，房企和購房人協(xié)商一致或者生效法律文書判決解除預(yù)售合同的，可到房地產(chǎn)主管部門申請撤銷網(wǎng)簽備案。符合規(guī)定的準(zhǔn)予網(wǎng)簽備案，并出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管解除通知單》。監(jiān)管銀行按照解除通知單和生效法律文書，將監(jiān)管資金退回購房人指定的個人賬戶或貸款銀行賬戶。

關(guān)鍵詞3 資金留存預(yù)售資金全程按照比例進行監(jiān)管

以前一些房企收取商品房預(yù)售資金后，本應(yīng)用于工程建設(shè)，但被開發(fā)企業(yè)私自挪用，造成工程難以為繼導(dǎo)致樓盤爛尾。據(jù)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管是保證商品房項目如期建設(shè)、按期交付的重要制度，是維護廣大購房者合法權(quán)益的重要保障手段。

為加強監(jiān)管預(yù)售資金的使用，該辦法規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門在核發(fā)預(yù)售許可證時，按照批準(zhǔn)預(yù)售的商品房面積與商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的乘積，確定預(yù)售資金監(jiān)管額度。按照工程建設(shè)進度分為4個控制節(jié)點，當(dāng)建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)一半時，監(jiān)管資金留存比例為60%-70%;當(dāng)主體結(jié)構(gòu)封頂時，監(jiān)管資金留存比例為30%-35%;當(dāng)單體竣工驗收合格時，監(jiān)管資金留存比例為15%-18%;當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案文件時，監(jiān)管終止。

房地產(chǎn)主管部門可根據(jù)房企信用狀況、資質(zhì)等級等情況，適當(dāng)降低商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例，但最多不得超過5個百分點。房企申請使用預(yù)售資金監(jiān)管額度以內(nèi)的資金，應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進度控制節(jié)點提出用款申請。

按照我省“從嚴(yán)掌控新建商品房預(yù)售許可條件，鼓勵推行現(xiàn)房銷售”的要求，各地可提高商品房預(yù)售許可條件。濟南施行升級版限購新政以來，要求規(guī)劃12層以下住宅單體主體結(jié)構(gòu)完工，12層以上住宅單體主體結(jié)構(gòu)完成一半(不少于12層)后，方可辦理商品房預(yù)售許可。

關(guān)鍵詞4 違規(guī)制約資金不入專戶嚴(yán)重的可暫停網(wǎng)簽

房企出現(xiàn)違規(guī)行為時有何制約措施?辦法規(guī)定，房企未按規(guī)定將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶的、變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的、未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的、提供虛假材料以及其他違反該辦法或者監(jiān)管協(xié)議的行為，房地產(chǎn)主管部門責(zé)令其限期整改，記入企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案，情節(jié)嚴(yán)重的可暫停其預(yù)售合同網(wǎng)簽業(yè)務(wù)，并依法予以行政處罰。

【為治理爛尾樓曾做的努力】

2016年8月，省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于做好房地產(chǎn)領(lǐng)域易發(fā)問題治理工作的通知》，根據(jù)爛尾樓盤的不同類型，分別給出了3條“處置路徑”。對于挪用預(yù)售資金造成的爛尾項目，可敦促開發(fā)企業(yè)籌措資金，恢復(fù)項目建設(shè);對于企業(yè)自身無力實施的項目，可協(xié)調(diào)其他有實力的開發(fā)企業(yè)接盤，盡快復(fù)工并達(dá)到竣工交付條件;對于債權(quán)債務(wù)復(fù)雜、難以協(xié)調(diào)接盤的項目，可借鑒三聯(lián)彩石山莊項目的處理模式，按“購房者債權(quán)優(yōu)先受償”的原則，通過司法途徑妥善解決，保護購房者權(quán)益。

[爛尾樓·那些已盤活的]

山久水園

位于茂嶺山路上的山久水園原由山東晨光地產(chǎn)開發(fā)，后因開發(fā)商資金鏈斷裂導(dǎo)致停工。2012年業(yè)主發(fā)動自救，建設(shè)方港基公司接手該樓盤，并于2012年10月19日復(fù)工，2015年10月交房。

彩石山莊

是三聯(lián)集團于2006年推出的房地產(chǎn)項目，也成為濟南一大爛尾樓盤。殃及2000多名購房者，引發(fā)長達(dá)8年多的維權(quán)。不過，最終的結(jié)局是圓滿的：購房者優(yōu)先受償，房企接手項目。省市兩級法院運用法治思維、法治方式成功處置此案，也成為“經(jīng)典案例”廣受好評。

山師北街8號院

地處濟南繁華地段的“山師北街8號院”面積10畝。2009年年底，該地塊以1.92億元的價格一舉奪得濟南“地王”。閑置5年多后，昔日“地王”身價縮水4380萬元被拍下，并以驚人的每平方米兩萬七八千元的房價“復(fù)活”。

[爛尾樓·那些仍掙扎的]

槐苑欣城

因開發(fā)方股權(quán)之爭，槐苑欣城成了濟南西部著名爛尾樓。從2004年破土動工到現(xiàn)在，整個工程已持續(xù)10多年。現(xiàn)在開發(fā)商之間的股權(quán)之爭基本解決，目前已取得三證合一后的合法資格。區(qū)里也給市政府打了報告，希望能夠在處罰到位的情況下，在開發(fā)商具備合法建設(shè)資質(zhì)的情況下，盡快讓槐苑欣城復(fù)工。

中國盒子

位于燕子山路的中國盒子也是一處“有名”樓盤。2006年大舜天成拿到這片地的開發(fā)權(quán)，6棟是12層的高層住宅，名為中國盒子;另外3棟是6層的多層商品房，名為炫立方。但由于開發(fā)商違規(guī)加蓋以及缺少相關(guān)證照，中國盒子被要求“停工禁售”。

【這一點還挺重要】預(yù)售資金不得用于償還股東個人債務(wù)

本報前不久報道的“太陽都市廣場業(yè)主眾籌救樓盤”一事，樓盤開發(fā)商因陷入借貸糾紛，因此預(yù)售保證金被法院劃扣，導(dǎo)致工程陷入停頓。此前，河北某商品房項目預(yù)售監(jiān)管資金因股東債務(wù)糾紛被多家法院凍結(jié)、劃扣。住建部認(rèn)為“納入監(jiān)管賬戶的預(yù)售資金不是開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)，不應(yīng)用于清償開發(fā)企業(yè)的債務(wù)，更不應(yīng)該用于清償股東的個人債務(wù)”，并就此向最高法提出協(xié)商研究。近日，最高法在對住建部的復(fù)函中明確指出，“商品房預(yù)售資金屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有，但不能用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股東個人債務(wù)”。

[責(zé)任編輯：董迪、于國奇]

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